покупка недвижимости в США

Что нужно обязательно сделать, учесть при покупке rental property? обязательно ли делать через риэлтора? Можно ли доверить банку делать apprasal, или лучше нанять независимого оценщика? Какие есть подводные камни, нюансы?

Спасибо

[Kира]

к этому непосредственное отношение, думаю, подскажет лучше всех!

[JULIA]

Вообще-то лучше нанять риелтора. Мы недавно купили дом в штатах, все за нас делал риелтор и инспекотра вызывала она сама и всякими бумажками занималась тоже сама, а оценщик приходил из компании, где мы кредит взяли.

Согласна. Наш риэлтор нас просто за ручку провел через весь этот процесс, и оценщика нам посоветовал, и в банке у него все схвачено было.

А что вас смущает? Это же намного проще, и вам ничего не будет стоить. Ещё вы можете покупать дом через агента продавца, то есть он становится и вашим агентом тоже. Иногда это выгодно, но тогда работу по поиску домов вам, скорее всего, придётся взять на себя.

Вы ищете residential investment property или commercial?
Для начала, ещё до поиска недвижимости, пойдите поговорите с loan officer. Если это residential property, то он сможет Вам сделать ссуду, но учтите, что и downpayment, и процент, будут отличаться от ситуации когда вы покупаете себе жильё для себя. Хотя сейчас есть разные программы, даже с минимальным downpayment-ом, в общем и целом обычно они требуют большего в залог, ближе к 20%. И интерес на ссуду будет выше.

Если же это коммерческое здание (office building, warehouse, retail), то лучше сразу идти в свой банк, устанавливать там отношения. На коммерческое здание downpayment точно будет как минимум 20%, а скорее всего 30%, ну и процент - ближе к 6,5-7, зависит от самого здания и вашего финансового положения. Оценка (appraisal) коммерческого здания стОит намного дороже оценки дома, потому что это намного сложнее процесс.

Насчёт доверия оценщику от банка ))... Банк всё равно будет делать свою оценку, и Вы всё равно будете за неё платить. Если Вы хотите платить за оценку два раза - пожалуйста.

Насчёт того, работать ли с агентом или нет - если хотите делать всю работу сами (при этом рисковать большим количеством ошибок) - можете рискнуть . Если же всё-таки будете нанимать агента, то обязательно спросите его, есть ли у него опыт именно с investment properties. Если вы ищете коммерческое здание, то советую идти в commercial real estate компанию. Они вообще не занимаются домами, только исключительно коммерческими зданиями. У них много опыта в этом. Они Вам всё просчитают и рассчитают, чтобы получилось positive cash flow.


Лично мы с мужем предпочитаем именно коммерческие здания для инвестиции, потому что это всё-таки проще, никаких ночных звонков, если не платят, то намного проще выкинуть их оттуда, это менее personal, меньше легальных заморочек, меньше шансов, что будешь иметь дело с loosers.

Но это чисто дело личного предпочтения. Если Вы собираетесь купить частный дом для сдачи, это тоже неплохое начало .


Успехов!!!


Оля