Просмотр полной версии : Реально ли сегодня заработать вложив в новостройку


Olgusha
09.08.2003, 20:19
Не покидают мысли заработать на недвижимости. Реально ли это при нынешних ценах, в каком районе лучше или в подмосковье, на каких квартирах? Хотелось бы услышать ваше мнение на этот счет.
Заранее благодарю.

Братец Лис
10.08.2003, 09:05
На доходность вложения влияют в основном три фактора.

1. Разница в цене продавца и цене аналогичной вторички в этом же районе.

2. Сроки строительства и вступления в собственность.

3. Общий рост цен на недвижимость.

С п.1 все понятно. Берете список новостроек (район города и Москва или Подмосковье значения не имеет) и начинаете сравнивать цены продавцов с ценами на аналогичное жилье в этом же районе. Чем ближе дом к новостройке, чем более похожи его параметры на параметры дома-новостройки, тем точнее результат. Разница в цене будет вашей ожидаемой прибылью.

С п.2 сложнее. Необходимо заранее выяснить соблюдает ли сроки сдачи объектов фирма застройщик. Как правило, сроки сдачи домов госкомиссии задерживаются на несколько месяцев. Бывает и больше года. Кроме того, необходимо прибавить еще полгода на получение свидетельства о собственности. Опять же, бывает и дольше. Можно продать и раньше, до оформления прав собственности, но это получится существенно дешевле.

п.3 самый непрогнозируемый. Что будет с ценами через три года никто сказать точно не может . Поэтому лучше вкладывать деньги на небольшой срок, луше на год-полтора, только тогда можно быть уверенным в общем росте цен.

Когда вы все эти данные выяснили, то можете рассчитать процент прибыли в год и решить, стоит ли вкладываться в конкретную новостройку. Для этого цену на аналогичную вторичку увеличиваете на предполагаемый общий рост цен на недвижимость за срок по п.2, отнимаете цену новостройки и разницу делите на срок по п.2, желательно, с учетом капитализации процентов. Получаете процент доходности ваших вложений за год.

Еще некоторые моменты. Важно, чтобы строительство было уже начато. Просто забор не годится. Из доходов необходимо исключить затраты на продажу квартиры и квартплату до момента продажи.

Из-за сложности длителных прогнозов, вложение в монолиты практически исключаются. Срок вложения 1-1,5 года делают выбор в пользу панельных домов.

Чем дешевле квартира, тем выше на нее спрос. Следовательно покупать нужно маленькие метражи. Это опять же панельные дома, однушки или двушки.

Ну и учтите, что инвестиции всегда определенный риск. Успехов.

ray
10.08.2003, 12:14
Вообще-то да. наша квартира уже выросла за этот год достаточно. Плюс мы покупали в доме который уже был выстроен, но пара квартир была не распродана. Нам продали по цене которую давали пайщики год назад:-) Мы не в москве покупали поэтому советов по месту расположению дать не могу:-)

Мега
10.08.2003, 12:29
В 2001 году за трешку (было готово 2 этажа 17-тиэтажного панельного дома) заплатили 55000 у.е., в 2003 году она же с ремонтом стоит 105000 у.е. Окончательные документы были получены на руки через 1 год и 10 мес. Стоимость квартплаты можно не отнимать, если продавать сразу, т.к. фирмы, продававшие квартиры в этом доме заплатили сами за 4 мес. (не поняла к чему такое благородство). А кстати, на однокомнатные цена выросла не существенно. Они тогда стоили примерно 26000 у.е. Может быть это был период, когда резко росли цены на квартиры, и теперь так не получится, не знаю.

Artemis
10.08.2003, 12:34
В Москве и подмосковье - не советую. Вероятно
, что в ближайшее время будут изменены правила землеотвода. В этом случае жилье раза в 1,5 подешевеет и вы можете прогореть.

Klinton
10.08.2003, 12:41
Откуда такие сведения? И как они изменятся(правила)?

ХХХ
10.08.2003, 12:51
Наше жилье никогда не подешевеет! Никакие новые правила ничего не изменят!
Насчет инвестиций. Рынок сейчас, конечно, перегрет, цены на пике, расти дальше может, и будут, но не так быстро, как до этого. То есть много вряд ли заработаешь. Однако в качестве долгосрочных вложений инвестиции в недвижимость себя вполне оправдывают.

Artemis
10.08.2003, 14:46
Объясняю. По нынешним правилам землеотвода, строительная фирма 40% жилья отдает городу.
Соответственно, покупатель жилья платит за себя и за того дядю.

Дельфин
10.08.2003, 16:03
сделал приличный ремонт и сдает по 1800 в месяц, но район играет роль, конечно, смотря где купите

Klinton
10.08.2003, 18:37
А будет скоко отдавать? 60%?

murk
10.08.2003, 22:18
Господа! А вопрос! Разьве законодательство разрешает перепродавать квартиру без уплаты налога? Ведь наскока я знаю, запрещено продавать квартиру в течении 5 лет без уплаты соответствующего налога. А уплата налога съедает всю прибыль.

Маруся
10.08.2003, 23:26
Вот поэтому я считаю, что если цель - заработать, то для этого существуют другие инструменты. И когда у кого-то возникает вопрос, имеет ли смысл вложить деньги в недвижимость, у меня возникает встречный вопрос: "А зачем?" Для получения прибыли? Нет, не имеет смысла.

Братец Лис
11.08.2003, 06:54
А это всего 13% от прибыли. Так что смысл есть.

Klinton
11.08.2003, 13:29
маруся она и есть маруся

Маруся
11.08.2003, 18:06
Ну допустим, кто Маруся на самом деле есть, известно мало кому на этом форуме :-))))) Но не Вам!

Маруся
11.08.2003, 19:38
Даже если это небольшая часть прибыли :-) Но все же часть. Плюс всякие издержки, связанные
с куплей-продажей, расходы на риэлтеров и т.п. И какова будет прибыль на
самом деле зависит от большого ряда факторов, даже если она будет. Суть, как мне кажется
даже не в этом. Хочет человек вложить деньги в недвижимость - ну и хорошо :-) Но заработать -
вопрос слишком спорный. Ведь под "заработать" все-таки, как я понимаю, имеется ввиду еще и
получение прибыли тогда, когда она нужна. То есть нужны деньги - пошел и продал.
Допустим человек планирует
продать свою квартиру, когда цены на жилье взлетают (это разумно!), совершенно не факт, что он легко и просто
найдет покупателя, да еще и по желаемой цене. Ведь никто не обязан купить квартиру у продавца :-)
Моя свекровь как-то выставила на продажу дачу, и тогда цены еще не были такими запредельными,
как сейчас. Двухэтажный каменный дом со всеми удобствами, московским телефоном, в 15 минутах
от Москвы. Дом продавался год, если не больше. За это время цены могли поменяться как угодно,
что, собственно, меняет планы продавца. Возьмите любой мало-мальски приличный журнал
или газету. Основная реклама, самая дорогая реклама - недвижимость. Есть ли смысл так тратиться
на такую рекламу при большом спросе и маленьком предложении? (Опять же сомнения - рухнет-не рухнет, никаких
ведь гарантий даже формальных, упадут цены - никто не виноват :-)) А если взять ту же прессу, но трех-четырех-летней
давности - можно заметить большую разницу. Есть и другие причины, исходя их которых
лично у меня возникает вопрос "зачем?" Не потому что я утверждаю, что нельзя на этом
заработать, кому-то может и повезет - купит в перспективном районе по низкой цене (правда
еще придется в ремонт вложиться), заранее все просчитает, найдет покупателя,
сторгуется удачно, ну или сдаст на длительный срок богатой семье (опять же, окупится ли?)...
Вопрос не в этом, а в том, что разумнее, как мне кажется,
имея своей целью получение прибыли, воспользоваться другими инструментами. Во всяком случае
те примеры, которые известны лично мне, когда люди серьезно зарабатывали, вкладывая куда-то деньги, зарабатывали они
совершенно другим способом. А квартиры покупали для того, чтобы в них жить, и не относились
к этому как к инструменту для получения прибылей, поскольку выгоднее и надежнее было прибыль получить другим путем.
Хотя, это только мое мнение, никому его не
навязываю, так что не нападайте! Вообще-то это по большей части женский форум, и как мне кажется,
не очень уместно высказываться чужими словами (например знающего мужа :-)), поэтому я страюсь
высказаться так, как понимаю сама :-))))))) Но в данном случае могу сказать, что муж мой
как раз специализируется на тематике частных инвестиций, не хочу говорить больше, дабы соблюсти
конфедициальность. Но его рассуждения по поводу финансовых вложений живут где-то очень
далеко от темы недвижимости :-) Ну это так, к слову... :-)

Artemis
11.08.2003, 20:36
Возможно, не будет отдавать ничего.
По крайней мере, рисковать последними деньгами я бы не стала. Если б у меня был лимон зеленых, я бы сотку вложила. о если б у меня была всего сотка, я б ее вкладывать не стала.

Лето
12.08.2003, 06:07
свидетельства"

Братец Лис, эти пологода- максимальный-минимальный срок для этой процедуры или строго фиксированный?

Еще такие вопросы по покупке новостройки ( берем без всякой переуступки прав на собственность между частными лицами, только -"фирма застройщик и покупатель": какой обычный срок до вступления в права собственника (интересует и минимальный, и максимальный)? Вы не знаете ( хотя бы приблизительно)какая квартплата, пока квартира не в собственности?

Братец Лис
12.08.2003, 07:58
В основном 7-10 месяцев.

Квартплата не отличается от "до вступления" и "после вступления". Размер зависит от формы организации, ТСЖ там, или кондоминиум, или обычный ДЭЗ всем руководит.

Лето
12.08.2003, 17:50

.
Мега
13.08.2003, 14:16
Квартплата отличается, т.к. пока не принесете справку о том, что не являетесь владельцем еще одной квартиры, будете платить примерно по 10руб за м.кв. общей площади - техобслуживание и столько же за отопление + стоимость антенны, если при этом никто не прописан, а если прописаны, то еще за холодную воду тоже по цене без скидок.

Лето
13.08.2003, 20:23